A lei 8.245 de 1991 que disciplina a locação de imóveis urbanos no direito brasileiro, estabelece no seu art. 37 quatro modalidades de garantias, a saber, caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Usualmente a fiança é a modalidade de garantia mais contratada nos contratos de locação, seja eles residenciais ou não residenciais, em razão da praticidade, visto que o fiador, em regra, é um parente ou amigo próximo, apesar de atualmente existirem diversas empresas que atuam como “fiadoras contratadas”.

A fiança basicamente é o contrato pelo qual alguém, o fiador, garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não cumpra.

Um fator que sempre justificou a contratação da fiança como modalidade de garantia nos contratos de locação, principalmente quando a locação é para fins residenciais, foi a exceção prevista na Lei 8.009 de 1990 que trata sobre o bem de família. De acordo com o art. 3º, VII desta Lei, o fiador de um contrato de locação não poderia arguir em um processo de execução decorrente daquele contrato que o seu único imóvel residencial seria um bem de família e por isso impenhorável.

Ocorre, todavia, que quando se tratava de locação não residencial, para fins comerciais, a jurisprudência admitia que o fiador invocasse a proteção do bem de família e arguisse a impenhorabilidade do seu único imóvel.

Por isso, em regra, o locador sempre exigia que o fiador tivesse mais de um imóvel.

Esse ambiente de incerteza e de instabilidade com relação a possibilidade de penhora do bem de família do fiador, seja no contrato de locação residencial ou não, em tese foi solucionada pelo Supremo Tribunal Federal que no julgamento  do Recurso Extraordinário 1.307.334 (tema 1127) decidiu pela constitucionalidade da penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial, visto que a Lei 8.009 de 1990 não fez essa distinção.

Neste sentido, a partir desta decisão, poderíamos afirmar que a fiança é uma modalidade eficaz de garantia para os contratos de locação? A resposta é depende.

A fiança é uma modalidade de garantia pessoal. Garantia pessoal significa que é uma pessoa que garante a dívida. Garantia real, significa que uma determinada coisa que garante a dívida.

Ou seja, independente do número de imóveis que o fiador apresente no momento da contratação da fiança, nenhum daqueles imóveis está atrelado ao contrato de locação e nem poderá ser atrelado, justamente porque não é possível que seja anotado/averbado/registrado na matrícula do imóvel do fiador que ele é fiador em um contrato de locação.

Então, em que pese seja possível a penhora do único bem imóvel de propriedade do fiador, tanto no contrato de locação residencial, quanto comercial, se o fiador eventualmente no curso do contrato vendeu o seu único imóvel ou todos os seus imóveis, isso significa que aquele contrato praticamente ficou desprovido de garantia e se houver inadimplemento do devedor principal, muito provavelmente ele não logrará êxito em executar o fiador.

Por todas essas nuances, quando da contratação de uma garantia para um contrato de locação é sempre importante a assistência especializada de um profissional para que seja feita a melhor opção de garantia, inclusive para eventualmente a não contratação de garantia.

César Nogueira

OAB/PR 97.617