O contrato de locação de imóvel urbano é o contrato pelo qual o locador, se obriga a ceder ao locatário, o uso ou gozo de imóvel urbano, por tempo determinado ou não, mediante remuneração.

Quanto ao conceito de urbano, para fins de locação, vale observar que isso não decorre da localização do imóvel, mas sim da sua utilização, pelo locatário. Sendo assim, urbano será o imóvel destinado à habitação do locatário e de sua família, ou a sua atividade comercial, industrial, ou de prestação de serviço, independentemente de sua localização, em relação ao perímetro da cidade.

A lei que disciplina a locação de imóveis urbanos no Brasil é a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, com as suas alterações, que entre as suas diversas disposições, prevê no seu art. 42 que não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Além dessa previsão expressa, a lei também autoriza o locador a receber o aluguel de forma antecipada nos contratos de locação para temporada.

As modalidades de garantia que o locador pode exigir do locatário são: a) caução; b) fiança; c) seguro de fiança locatícia e d) cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento.

Neste sentido, à luz do que dispõe o art. 42 da Lei 8.245 de 1991, só quando o contrato de locação não estiver garantido por nenhuma dessas modalidades é o que o locador poderá exigir o pagamento antecipado e nos casos de locação para temporada.

Inclusive vale observar que constitui contravenção penal, de acordo com o art. 43 da Lei 8.245 de 1991 cobrar antecipadamente o aluguel, fora da hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

As contravenções penais representam violações menos graves, geralmente traduzindo situações de perigo presumido. Contudo, deve ser observado que em sede de matéria penal não se admite interpretação analógica ou extensiva.

A redação do art. 42 da Lei 8.245 de 1991, dispõe que constitui contravenção penal cobrar antecipadamente o aluguel, sendo este o núcleo do tipo, ou seja, a ação de cobrar por parte do locador. Entretanto, se partir do locatário a iniciativa de pagar de forma antecipada, por interesse próprio ou no intuito de obter um desconto ou outra vantagem que reverta em seu proveito, não estará configurada a contravenção.

Neste caso, é possível que o locador receba de forma antecipada o aluguel, entretanto, recomenda-se que ele obtenha uma declaração do locatário dizendo que partiu dele a iniciativa de antecipar o aluguel, para evitar que no futuro o locatário alegue que foi compelido ou constrangido a antecipar o pagamento do aluguel.

Texto por Cesar Nogueira

Advogado | OAB/PR 97.617