Até o advento da lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015, muito se discutia sobre a “obrigação legal” do comprador de obter as certidões de feitos ajuizados em nome do vendedor, visto que constava do rol do §2º do art. 1º da Lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985 a expressão “certidão de feitos ajuizados”, e o referido rol tratava dos documentos necessários para a elaboração da escritura pública de compra e venda de imóvel ou do instrumento particular com efeito equivalente. Todavia, as acesas discussões perderam sentido, a partir da vigência de referida lei, ies que deixou de existir a “obrigação legal”.

Isso significa dizer que atualmente é possível a aquisição por escritura pública de compra e venda de imóvel, sem a obtenção das certidões de feitos ajuizados em nome do vendedor? Sim! Porém isso é recomendado? JAMAIS, porque o risco é extremamente desnecessário e afasta toda a segurança jurídica da operação.

Então quais são as certidões que recomendamos devam ser exigidas pelo comprador?

1. Certidão do cartório do distribuidor cível e criminal, tanto da comarca onde está situado o imóvel, como da comarca do domicílio do vendedor;
2. Certidão relativa aos feitos de competência da justiça federal;
3. Certidão negativa de protesto, que pode ser obtida no tabelionato de protesto;
4. Certidão de feitos trabalhistas;
5. Certidões fiscais previstas pelo art. 47 da Lei 8.212/91, caso o vendedor seja uma empresa;
6. Certidão de interdição, tutela e curatela, que poderá ser obtida no fórum ou no distribuidor cível;
7. Certidões negativas de débitos com a União, Estado(s) e Município(s) e certidão negativa de débitos relativo ao IPTU, para imóveis urbanos, e ao ITR, para os imóveis rurais;
8. Certidão negativa de débitos do vendedor com o condomínio ou a associação de moradores, se for o caso.

Uma vez levantada toda essa documentação, que deve ser avaliada por um profissional especializado em due diligence, é possível afirmar que o comprador estará 100% (cem por cento) seguro e que não será futuramente incomadado com uma citação, notificação ou demanda judicial? NÃO. Todavia, a obtenção e a guarda destas certidões será de fundamental importância, para demonstrar a boa-fé em uma eventual demanda judicial, por exemplo.

Por isso o importante e o recomendável, é sempre estar acompanhado de profissionais que sejam especializados em Direito Imobiliário, principalmente nesta fase que antecede à compra e venda de imóvel propriamente dita e que comumente tem sido denominada due diligence.

Nosso escritório conta com advogados especializados em Direito Imobiliário, em especial na due diligence imobiliária. Se você está envolvido em uma compra e venda de imóvel e não tem certeza da segurança jurídica da operação, mesmo com as certidões emitidas, entre em contato conosco.

Por Cesar Nogueira.